Tài chính cá nhân: Đầu tư bất động sản ra sao trong 2024
Tóm tắt ngắn:
- Chương trình thảo luận về đầu tư bất động sản năm 2024, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn đang chịu ảnh hưởng của khủng hoảng năm 2023.
- Chuyên gia Ngô Thành Huấn chia sẻ kinh nghiệm cá nhân về việc bán và mua lại bất động sản, chuyển đổi một phần vốn sang chứng khoán do chi phí cơ hội tốt hơn. Ông phân tích thị trường dựa trên sức khỏe nền kinh tế, tăng trưởng tín dụng và thu nhập người dân, chứ không chỉ dựa trên giá bất động sản. Ông dự đoán sự phục hồi nhẹ của thị trường vào nửa cuối năm 2024, bắt đầu từ phân khúc nhà ở thực. Các phân khúc được phân tích chi tiết bao gồm đất nền vùng ven, căn hộ tầm trung, nhà phố liền kề, và đất nông nghiệp.
- Chương trình cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản năm 2024, giúp người nghe có chiến lược đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình. Các chiến lược được đề xuất bao gồm: mua nhà ở thực, đầu tư vào đất nền vùng ven giá rẻ, và cân nhắc chuyển đổi một phần vốn sang chứng khoán.
- Phương pháp đánh giá thị trường được đề cập là dựa trên sức khỏe nền kinh tế vĩ mô, chứ không chỉ dựa vào giá cả bất động sản. Chiến lược đầu tư được đề xuất dựa trên khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư.
Tóm tắt chi tiết:
Chương trình chia làm các phần chính:
Phần 1: Giới thiệu và tình hình thị trường: Chương trình mở đầu bằng việc nêu lên câu hỏi lớn về triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 sau khủng hoảng năm 2023. Chuyên gia Ngô Thành Huấn được mời để chia sẻ kinh nghiệm và phân tích. Ông cho biết danh mục đầu tư cá nhân của mình có sự thay đổi đáng kể, với việc bán một phần lớn bất động sản vào năm 2022 và tiếp tục bán thêm vào đầu năm 2024 để chuyển vốn sang chứng khoán do chi phí cơ hội tốt hơn.
Phần 2: Phân tích thị trường của chuyên gia: Ông Huấn nhấn mạnh việc đánh giá thị trường bất động sản không chỉ dựa trên giá cả mà còn phải dựa trên sức khỏe tổng thể của nền kinh tế, tăng trưởng tín dụng, và thu nhập của người dân. Ông cho rằng thị trường vẫn đang ở đáy và sự phục hồi chỉ có thể xảy ra khi các yếu tố kinh tế vĩ mô tích cực hơn. Ông dự đoán sự phục hồi nhẹ vào nửa cuối năm 2024, bắt đầu từ phân khúc nhà ở thực.
Phần 3: Phân tích từng phân khúc: Chuyên gia Huấn phân tích chi tiết từng phân khúc:
- Căn hộ tầm trung (dưới 60 triệu/m²): Dự kiến hồi phục trước, tăng 5-10%, thanh khoản 50-60% so với năm 2021. Đây là phân khúc được khuyến nghị cho người trẻ.
- Đất nền vùng ven (1-2 tỷ): Dự kiến ấm lên sau căn hộ tầm trung.
- Dự án đã kẹt vốn, giảm giá sâu: Sẽ được kích hoạt lại, kéo theo giao dịch thứ cấp. Tuy nhiên, chỉ những dự án có nhu cầu ở thực mới tăng trưởng tốt.
- Nhà phố liền kề, Shop house: Phân khúc trên 10 tỷ cần ít nhất 3 năm để thu hồi vốn. Phân khúc dưới 8 tỷ có thể thu hồi vốn vào nửa cuối năm 2025.
- Đất nông nghiệp, chưa lên thổ cư: Thanh khoản tăng nhưng giá không tăng mạnh trong 2-3 năm tới. Phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, có khả năng chịu rủi ro cao.
Phần 4: Chiến lược đầu tư theo khẩu vị rủi ro: Chuyên gia đưa ra khuyến nghị đầu tư khác nhau tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro:
- Khẩu vị cân bằng: Mua bất động sản vùng ven, căn hộ tầm trung (dưới 60 triệu/m²), ưu tiên vay dài hạn (25 năm) để giảm áp lực trả nợ.
- Khẩu vị tăng trưởng: Có thể bán bất động sản hiện có để chuyển đổi một phần vốn sang chứng khoán và mua lại bất động sản khác với giá thấp hơn. Đây là chiến lược rủi ro hơn, đòi hỏi kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
Phần 5: Kết luận: Chương trình kết thúc bằng việc tóm tắt các điểm chính và lời khuyên cho người nghe, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đánh giá sức khỏe nền kinh tế trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Ông Huấn cũng nhắc đến ảnh hưởng của luật đất đai mới nhưng cho rằng tác động sẽ không rõ rệt trong ngắn hạn (6 tháng - 1 năm).
Câu nói đáng chú ý: "Tôi sẽ không nhìn vào cái miếng đất đó mà tôi sẽ nhìn vào tổng thể bức tranh của nền kinh tế, cái đó mới quan trọng." (Ngô Thành Huấn) Đây là câu nói tóm lược triết lý đầu tư của chuyên gia, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân tích kinh tế vĩ mô.