Tài chính cá nhân: Giữ hay cắt lỗ bất động sản 'ngộp'
Tóm tắt ngắn:
Podcast này thảo luận về vấn đề xử lý bất động sản "ngộp" trong bối cảnh thị trường bất động sản mất thanh khoản. Chuyên gia Ngô Thành Huấn chia sẻ về việc đánh giá thanh khoản của bất động sản (thử chào bán với giá khác nhau, đóng vai người mua để khảo sát thị trường), đánh giá tình hình tài chính cá nhân khi sở hữu nhiều bất động sản, và cách tái cấu trúc tài sản. Các phương pháp được đề cập bao gồm ưu tiên bán những bất động sản có nhu cầu ở thực, giá trị nhỏ, ít lỗ nhất trước; tái đầu tư số tiền thu được vào các kênh khác như chứng khoán hoặc bất động sản vùng ven có tiềm năng tăng trưởng cao hơn trong dài hạn. Podcast cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của lập kế hoạch tài chính toàn diện để tránh rủi ro tài chính trong tương lai.
Tóm tắt chi tiết:
Podcast được chia thành các phần chính sau:
Phần 1: Giới thiệu vấn đề và bối cảnh: Podcast mở đầu bằng việc nêu lên vấn đề nhiều nhà đầu tư đang lo lắng về việc sở hữu nhiều bất động sản "ngộp" trong thời điểm thị trường bất động sản khó khăn. Chuyên gia Ngô Thành Huấn được mời để tư vấn. Ông nhấn mạnh tỷ lệ sở hữu bất động sản lớn của người Việt (khoảng 80%) và sự hoang mang của nhiều người trước tình hình hiện tại.
Phần 2: Đánh giá thanh khoản bất động sản: Chuyên gia Huấn hướng dẫn cách đánh giá thanh khoản bất động sản bằng hai phương pháp đơn giản: (1) Thử chào bán với giá cao hơn kỳ vọng cho các môi giới để xem phản hồi; (2) Đóng vai người mua, chào giá thấp hơn thị trường để hiểu mức giá thực tế. Ông nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đánh giá thanh khoản định kỳ (6 tháng/lần) ngay cả trong thị trường tốt.
Phần 3: Đánh giá tình hình tài chính cá nhân: Phần này tập trung vào việc đánh giá tình hình tài chính cá nhân khi sở hữu nhiều bất động sản. Chuyên gia Huấn khuyên không nên bán nếu tỷ lệ bất động sản dưới 70% tổng tài sản và tình hình tài chính tốt. Việc bán chỉ nên xem xét khi có áp lực tài chính lớn, cần tái cấu trúc tài sản hoặc chuyển sang kênh đầu tư khác có tiềm năng sinh lời cao hơn trong ngắn hạn.
Phần 4: Tái cấu trúc tài sản và xử lý bất động sản "ngộp": Chuyên gia Huấn đề xuất thứ tự ưu tiên bán bất động sản: (1) Bất động sản có nhu cầu ở thực; (2) Bất động sản ở khu vực dân sinh; (3) Shop house và đất nền. Ông nhấn mạnh việc bán những tài sản ít lỗ nhất trước để giảm thiểu rủi ro. Sau khi bán, ông khuyên nên tái đầu tư vào các kênh khác, ví dụ như chứng khoán hoặc bất động sản vùng ven có tiềm năng tăng trưởng cao trong dài hạn. "Chúng ta bán một cái thứ giảm rất ít và mua một cái thứ giảm rất nhiều mà chúng ta đang để cho chi phí cơ hội nó trên là rất là lớn".
Phần 5: Rủi ro và cơ hội năm 2024: Chuyên gia Huấn cho rằng năm 2024 sẽ khó có nhiều cơ hội phục hồi cho phân khúc bất động sản có thanh khoản thấp (đất nền vùng ven, shophouse...). Ông khuyên nên kiên nhẫn chờ đợi thị trường phục hồi hoặc tái cấu trúc bằng cách bán bớt để giảm áp lực tài chính.
Phần 6: Tái cấu trúc nợ và lập kế hoạch tài chính dài hạn: Podcast đề cập đến việc tái cấu trúc nợ vay bằng cách chuyển sang ngân hàng có lãi suất thấp hơn. Quan trọng nhất là lập kế hoạch tài chính toàn diện, xem xét các rủi ro về sức khỏe, mất thu nhập... để tránh phải bán bất động sản trong tình huống khẩn cấp. Ông nhấn mạnh tầm quan trọng của tư duy tài chính toàn diện thay vì tư duy đơn lẻ chỉ tập trung vào lợi nhuận từ bất động sản. "Mua một miếng đất theo tư duy tài chính đơn lẽ là anh cứ mua đi bất động sản kiểu gì không tăng giá xin thưa đúng nhưng mà đó là câu chuyện của 5 năm nữa". Podcast kết thúc bằng lời khuyên nên tham khảo ý kiến chuyên gia tài chính cá nhân để có kế hoạch phù hợp.