Tài chính cá nhân: Đầu tư bất động sản ra sao trong 2024
Tóm tắt ngắn:
- Chương trình thảo luận về đầu tư bất động sản năm 2024, trong bối cảnh thị trường vẫn đang chịu ảnh hưởng của khủng hoảng năm 2023.
- Ông Ngô Thành Huấn, chuyên gia tài chính cá nhân, chia sẻ kinh nghiệm cá nhân về việc bán và mua lại bất động sản, chuyển đổi một phần vốn sang chứng khoán do chi phí cơ hội tốt hơn. Ông phân tích thị trường dựa trên yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế, tín dụng, thu nhập người dân thay vì chỉ nhìn vào giá bất động sản. Ông dự đoán sự phục hồi nhẹ của thị trường bất động sản vào nửa cuối năm 2024, bắt đầu từ phân khúc nhà ở thực, giá tầm trung.
- Chương trình đề cập đến chiến lược đầu tư bất động sản tùy theo khẩu vị rủi ro của từng nhà đầu tư, khuyến nghị mua nhà ở thực, căn hộ tầm trung, đất nền vùng ven giá rẻ trong năm 2024. Đất nông nghiệp được xem là tiềm năng nhưng cần đầu tư dài hạn.
- Các phương pháp được đề cập bao gồm phân tích vĩ mô kinh tế, đánh giá khẩu vị rủi ro, và chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư (bán bất động sản để chuyển sang chứng khoán hoặc mua bất động sản khác giá thấp hơn).
Tóm tắt chi tiết:
Phần 1: Giới thiệu và tình hình thị trường bất động sản: Chương trình mở đầu bằng việc nêu lên câu hỏi lớn về triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 sau khủng hoảng năm 2023. Ông Ngô Thành Huấn được mời làm khách mời để chia sẻ kinh nghiệm và phân tích.
Phần 2: Kinh nghiệm đầu tư cá nhân của ông Huấn: Ông Huấn chia sẻ về danh mục đầu tư cá nhân, bao gồm việc bán một lượng lớn bất động sản vào tháng 5/2022 và hiện tại vẫn giữ khoảng 30-40% danh mục ở bất động sản. Ông cho biết phải cắt lỗ 30-50% để bán được đất nền vùng ven, đất nông nghiệp, trong khi đất thổ cư tại trung tâm thành phố chỉ giảm 10-15%. Ông vừa bán thêm một bất động sản để chuyển vốn sang chứng khoán vì chi phí cơ hội tốt hơn. Câu nói đáng chú ý: "Nếu bất động sản giảm trong biên độ khoảng 10% đổ lại, các anh chị nên bán chuyển qua chứng khoán. Và khi tôi nói như vậy, bản thân tôi cũng làm như vậy."
Phần 3: Phân tích thị trường bất động sản: Ông Huấn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đánh giá vĩ mô kinh tế (tăng trưởng tín dụng, thu nhập người dân, lãi suất) để đánh giá thị trường bất động sản thay vì chỉ nhìn vào giá cả. Ông cho rằng thị trường vẫn đang ở đáy và sự phục hồi nhẹ có thể xảy ra vào nửa cuối năm 2024.
Phần 4: Dự đoán về các phân khúc bất động sản: Ông Huấn dự đoán sự phục hồi sẽ bắt đầu từ phân khúc nhà ở thực, giá tầm trung (nhà đất dưới 5 tỷ, căn hộ dưới 60 triệu/m2). Ông cũng đề cập đến đất nền vùng ven (1-2 tỷ), dự án đã giảm giá sâu, và đất nông nghiệp, chưa lên thổ cư. Ông nhấn mạnh tầm quan trọng của nhu cầu ở thực đối với thanh khoản và tăng giá. Câu nói đáng chú ý: "Cái thứ gì mà nó có thể ở thật được á thì thanh khoản nó sẽ tốt và nó sẽ dễ tăng giá hơn."
Phần 5: Chiến lược đầu tư tùy theo khẩu vị rủi ro: Ông Huấn đưa ra các khuyến nghị đầu tư khác nhau tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư:
- Khẩu vị rủi ro cân bằng: Mua bất động sản vùng ven, căn hộ tầm trung. Khuyến nghị vay dài hạn (25 năm) để giảm áp lực trả nợ hàng tháng.
- Khẩu vị rủi ro tăng trưởng: Tái cơ cấu danh mục, bán bất động sản để chuyển một phần vốn sang chứng khoán và mua lại bất động sản khác giá thấp hơn.
- Khẩu vị rủi ro cao, tăng trưởng mạnh: Bán bất động sản giảm giá ít để mua bất động sản giảm giá sâu hơn ở vùng ven, với mục tiêu đầu tư dài hạn (5 năm).
Phần 6: Yếu tố tác động khác: Ông Huấn cho rằng luật đất đai mới sẽ có tác động tích cực nhưng không đáng kể trong ngắn hạn (6 tháng - 1 năm). Yếu tố chính vẫn là sự phục hồi của nền kinh tế.
Phần 7: Kết luận: Chương trình kết thúc bằng lời khuyên cân nhắc kỹ khẩu vị rủi ro khi áp dụng các chiến lược đầu tư được đề cập.